Gerade in städtischen Lagen leiden viele Menschen (und auch Tiere) unter den sommerlichen Hitzewellen. Im mietrechtlichen Kontext stellt sich die Frage, ob und wenn ja, wann der Mieter ein Recht auf Mietzinsminderung hat.
Vertraglich meist nicht geregelt
Vorweg sei festgehalten, dass das Thema rund um Klimatisierung / Raumtemperatur in den meisten Mietverträgen (sowohl über Wohnungen als auch über Geschäftsräume) nicht gesondert geregelt ist. Daher wird man in einem Großteil der Fälle auf die gesetzliche Regelung angewiesen sein.
Gesetzlicher Parameter: Ist das Mietobjekt noch uneingeschränkt nutzbar?
Ausgangspunkt der gesetzlichen Parameter ist aber wiederum der vertraglich vereinbarte Zweck des Mietobjekts. Wird ein Mietobjekt etwa zum Betrieb einer Arztpraxis oder einer Kleinkinderbetreuung vermietet, wird Hitze eine andere Rolle spielen als bei einem Lager für Textilien. So hat der OGH bereits vor einigen Jahren eine teilweise Mietzinsminderung für ein Kinder- und Jugendwohnheim, in dem die mitvermieteten Klimaanlagen ausgefallen waren, als zulässig erachtet. Die von den Vorinstanzen festgestellte Hitzeentwicklung habe das Bestandobjekt teilweise unbenutzbar gemacht (OGH 22.12.2015, 1Ob224/15w).
Rechtlicher Hintergrund ist die Regelung des § 1096 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB). Demnach kann der Mieter bei Unbenutzbarkeit bzw bloß eingeschränkter Nutzbarkeit des Mietobjekts für die vertraglich bedungenen Zwecke den Mietzins mindern. Dies gilt allerdings nur für den Zeitraum der eingeschränkten Nutzbarkeit. Sind sich Mieter und Vermieter uneinig, ob die Mietzinsminderung gerechtfertigt ist, riskiert der Mieter zudem eine Kündigung des Mietvertrages.
Zwischenfazit: Mietzinsminderung wegen Hitzewelle bei Wohnungen nur in Ausnahmefällen, bei Geschäftsräumen je nach vereinbartem Zweck gegebenenfalls denkbar.
Unseres Erachtens ist eine Mietzinsminderung wegen Hitzewelle bei Wohnungen daher nur in Ausnahmefällen denkbar. Bei Geschäftsraummietverträgen hängt die Frage der Mietzinsminderung stark vom bedungenen Gebrauch ab; hier gibt es auch noch am ehesten vertragliche Vereinbarungen bzw Regelungen zu allenfalls mitvermieteten Klimaanlagen.
Praktische Herangehensweise
Sollten Sie sich als Mieter zur Mietzinsminderung berechtigt sehen, empfehlen wir zunächst mit dem Vermieter bzw der Hausverwaltung in Kontakt zu treten und die Unbenutzbarkeit des Mietobjekts über den jeweiligen Zeitraum genau zu dokumentieren. Zudem sollten Sie sicherstellen, dass Sie Ihr Mitverschulden an zu hohen Temperaturen im Mietobjekt vermeiden (zB Fenster aufmachen, allfällige Klimaanlagen regelmäßig warten).
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Quellen:
- RIS
- [premium] Die Presse