Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens: OGH bestätigt strenge Linie
Der Oberste Gerichtshof hat sich in der Entscheidung OGH 22.04.2026, 8 Ob 39/26g erneut mit dem Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG befasst.
Die Entscheidung ist für Vermieter und Mieter gleichermaßen relevant: Nicht nur das Verhalten des Mieters selbst, sondern auch das Verhalten von Ehepartnern, Familienangehörigen oder sonst in die Wohnung aufgenommenen Personen kann zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.
Der konkrete Fall
Im Anlassfall hatte der Ehemann der Mieterin in deren Anwesenheit eine andere Hausbewohnerin mehrfach beschimpft, bespuckt, bedroht und schließlich gewürgt. Die betroffene Hausbewohnerin erlitt dabei eine Kehlkopfquetschung. Es kam zur Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens durch die Vermieterin.
Die Mieterin wandte ein, dass auch die andere Bewohnerin zu den Streitigkeiten beigetragen habe und sie selbst vor dem Angriff verletzt worden sei. Der OGH ließ diese Argumentation im Ergebnis nicht durchgreifen. Das Verhalten des Ehemanns war für sich genommen so schwerwiegend, dass der Kündigungsgrund erfüllt war.
Die außerordentliche Revision wurde daher mangels erheblicher Rechtsfrage zurückgewiesen.
§ 30 Abs 2 Z 3 MRG: Was ist unleidliches Verhalten?
Nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG liegt ein wichtiger Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter durch rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet.
Der Kündigungsgrund schützt nicht nur andere Mieter, sondern auch das Interesse des Vermieters, im Haus Ruhe und Ordnung zu wahren. Erfasst sind insbesondere massive Störungen des Hausfriedens, Drohungen, körperliche Übergriffe oder sonstige schwerwiegende Verhaltensweisen.
Nicht jede Unhöflichkeit oder jeder Nachbarschaftsstreit rechtfertigt eine Kündigung. Entscheidend sind Intensität, Kontext, Wiederholung und Zumutbarkeit des weiteren Zusammenlebens. Im vorliegenden Fall war die Grenze aus Sicht des OGH klar überschritten.
Verhalten von Ehepartnern und Mitbewohnern kann zugerechnet werden
Besonders wichtig ist die Zurechnungsregel in § 30 Abs 2 Z 3 MRG: Dem Verhalten des Mieters kann auch das Verhalten seines Ehegatten, seiner mit ihm zusammenwohnenden Familienangehörigen sowie sonstiger aufgenommener Personen gleichstehen, wenn der Mieter mögliche Abhilfe unterlässt.
Für Mieter bedeutet das: Wer andere Personen in die Wohnung aufnimmt, trägt unter bestimmten Voraussetzungen auch mietrechtliche Verantwortung für deren Verhalten. Bei massiven Übergriffen, Drohungen oder strafrechtlich relevantem Verhalten kann das Mietverhältnis dadurch gefährdet werden.
Muss der Vermieter alle Beteiligten kündigen?
Nein. Der OGH bestätigt auch in dieser Entscheidung die bisherige Rechtsprechung: Bei Streitigkeiten oder Übergriffen zwischen mehreren Mietern kann der Vermieter grundsätzlich alle Beteiligten oder auch nur einzelne Mieter kündigen.
Es ist daher nicht entscheidend, ob auch andere Hausbewohner zum Konflikt beigetragen haben. Maßgeblich ist, ob das dem gekündigten Mieter zurechenbare Verhalten für sich genommen den Kündigungsgrund erfüllt.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung OGH 8 Ob 39/26g zeigt erneut, dass Gerichte bei schwerwiegenden Störungen des Hausfriedens eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG bestätigen können. Besonders bei Gewalt, Drohungen oder massiven Beschimpfungen kann auch ein einzelner schwerer Vorfall ausreichen.
Für Vermieter ist wichtig, Vorfälle genau zu dokumentieren, Beweise zu sichern und vor einer gerichtlichen Aufkündigung die rechtlichen Voraussetzungen sorgfältig prüfen zu lassen.
Für Mieter zeigt die Entscheidung, dass Konflikte im Hausverband nicht unterschätzt werden sollten. Auch das Verhalten von Ehepartnern, Familienangehörigen oder Mitbewohnern kann mietrechtliche Folgen haben.
FAQ zu OGH 8 Ob 39/26g und unleidlichem Verhalten
Was ist unleidliches Verhalten im Mietrecht?
Unleidliches Verhalten liegt vor, wenn ein Mieter durch rücksichtsloses, anstößiges oder grob ungehöriges Verhalten den Hausfrieden erheblich stört und anderen Bewohnern das Zusammenwohnen verleidet.
Kann ein Mieter wegen des Verhaltens seines Ehepartners gekündigt werden?
Ja. Nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG kann auch das Verhalten eines Ehepartners, Familienangehörigen oder Mitbewohners relevant sein, wenn es dem Mieter zugerechnet werden kann.
Reicht ein einmaliger Vorfall für eine Kündigung?
Das hängt vom Einzelfall ab. Bei besonders schweren Vorfällen – etwa körperlichen Angriffen, Drohungen oder massiven Beschimpfungen – kann auch ein einzelner Vorfall ausreichen.
Was hat der OGH in 8 Ob 39/26g entschieden?
Der OGH bestätigte, dass die Kündigung einer Mieterin gerechtfertigt sein kann, wenn ihr Ehemann eine Hausbewohnerin massiv beschimpft, bespuckt, bedroht und körperlich verletzt.
Sie haben weitere Fragen im Mietrecht?
Sie benötigen rechtliche Unterstützung beim Thema Beendigung eines Mietvertrages oder wollen sich in anderen Bereichen des Miet- und Wohnrechts beraten lassen?
Sehr gerne können Sie uns unter office@geuer.at oder telefonisch unter +43-1-4380072 kontaktieren. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.