Seit 1. Jänner 2026 gilt in Österreich das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Nach den ersten Monaten lässt sich bereits eine erste Bilanz ziehen: Das Gesetz bringt mehr Systematik in die Wertsicherung von Wohnungsmieten, führt in der Praxis aber auch zu zusätzlichem Prüfungs- und Berechnungsaufwand.
Wertsicherung bleibt Vereinbarungssache
Das MieWeG führt keine automatische gesetzliche Wertsicherung ein. Eine Mietzinsanpassung ist daher weiterhin nur möglich, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Wertsicherungsklausel vereinbart wurde.
Bei Wohnungsmietverträgen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist eine vertragliche Wertsicherung zudem auch gesetzlich begrenzt. Es reicht daher nicht mehr, nur die vertragliche Indexklausel anzuwenden – zusätzlich ist zu prüfen, ob die Erhöhung nach dem MieWeG zulässig ist.
Anpassung grundsätzlich nur zum 1. April
Nach dem MieWeG dürfen Wertsicherungen grundsätzlich nur mehr jährlich zum 1. April wirksam werden. Maßgeblich ist die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 im vorangegangenen Kalenderjahr.
Übersteigt diese Veränderung 3 %, wird der darüber hinausgehende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt. (Beispiel: Beträgt die durchschnittliche Indexveränderung etwa 5 %, ist eine Anpassung nach dem MieWeG nur im Ausmaß von 4 % zulässig: 3 % plus die Hälfte der darüberliegenden 2 %.)
Das MieWeG begrenzt damit nur nach oben. Ist die vertragliche Wertsicherung niedriger, bleibt es bei der niedrigeren vertraglichen Anpassung.
Strengere Grenzen im Vollanwendungsbereich des MRG
Für Wohnungsmietverträge, auf die Mietzinsbeschränkungen des MRG anwendbar sind, gelten zusätzlich strengere Übergangsgrenzen. Für das Jahr 2025 darf höchstens 1 %, für das Jahr 2026 höchstens 2 % berücksichtigt werden.
Gerade im Vollanwendungsbereich des MRG ist daher besonders sorgfältig zu prüfen, welche Erhöhung tatsächlich zulässig ist.
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Auch bestehende Verträge sind betroffen
Das MieWeG gilt nicht nur für neue Mietverträge ab 2026. Die Begrenzung der Wertsicherung ist auch auf ältere Verträge anzuwenden, soweit Erhöhungen ab dem 1. Jänner 2026 eintreten oder eingetreten wären.
Bei Altverträgen kann die Berechnung aufwändig sein. Oft muss nachvollzogen werden, welcher Indexwert zuletzt für eine Valorisierung herangezogen wurde. Erst danach lässt sich beurteilen, in welchem Umfang eine weitere Anpassung zulässig ist.
Mehr Klarheit bei Rückforderungen
Das MieWeG enthält auch eine wichtige Regelung zu unwirksamen Wertsicherungsklauseln in Altverträgen. Rückforderungsansprüche von Mietern sind grundsätzlich auf Zahlungen der letzten fünf Jahre beschränkt. Die Ansprüche verjähren in der Regel binnen drei Jahren ab Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs.
Diese Begrenzung gilt allerdings nicht, wenn die Wertsicherungsklausel missbräuchlich im Sinn der Klausel-Richtlinie 93/13/EWG war. In solchen Fällen können weiterhin erhebliche Risiken bestehen.
Neue Mindestbefristung bei unternehmerischen Vermietern
Neben der Wertsicherung wurde auch die Mindestbefristung geändert. Wenn der Vermieter Unternehmer im Sinn des KSchG ist, müssen Wohnungsmietverträge seit 2026 grundsätzlich auf mindestens fünf Jahre befristet werden. Bei nicht unternehmerischen Vermietern bleibt es bei der bisherigen Mindestbefristung von drei Jahren.
Fazit
Das MieWeG bringt mehr Rechtssicherheit, aber keine einfache Lösung für alle Fälle. Vermieter sollten bestehende Vertragsmuster, laufende Indexanpassungen und Befristungsregelungen überprüfen. Mieter sollten Erhöhungen ab 2026 darauf prüfen, ob sie vertraglich vereinbart, rechnerisch korrekt und nach dem MieWeG zulässig sind.
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