Erst Ende Mai hatte der Oberste Gerichtshof wieder einen Fall eines geheimen Mangels beim Wohnungskaufvertrag zu entscheiden (OGH 23.5.2023, 1 Ob 79/23h). Es ging um die Frage der Gewährleistung bei Schimmelbefall.

Der Fall: Gewährleistung bei Schimmelbefall im Schrankraum?

Die Kläger kauften eine neuwertige Wohnung mit Schrankraum. In weiterer Folge stellte sich heraus, dass dieser bei Errichtung zu gering gedämmt worden war es aufgrund einer Wärmebrücke zu massivem Schimmelbefall kam. Die Käufer klagten den Verkäufer anschließend auf Gewährleistung und Schadenersatz.

Der Kaufvertrag über die Wohnung enthielt folgende Klausel:

„Die Käufer haben den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt und kennen daher dessen Art, Lage und äußere Beschaffenheit. Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes erfolgt im bestehenden tatsächlichen Zustand desselben, ohne Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand des Objektes [...] oder eine sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit der Liegenschaft.“

Das Berufungsgericht entschied, dass der Anspruch dem Grunde nach zu Recht bestehe. Die genannte Klausel schließe die Gewährleistung nur für sichtbare Mängel aus, dh für Mängel, die bei sorgfältiger Besichtigung zumindest erkennbar sind. Geheime Mängel, also solche, die bei sorgfältiger Besichtigung nicht erkennbar sind, seien vom Gewährleistungsausschluss nicht erfasst. In diesem Fall hat der OGH die Ansicht des Berufungsgerichts zur Gewährleistung bei Schimmelbefall bestätigt.

Zahlreiche ähnliche Fälle in der Vergangenheit

Neben dem gegenständlichen Fall zur Gewährleistung bei Schimmelfall hatte der OGH in der Vergangenheit zahlreiche ähnliche Klauseln auf dem Tisch. Aus diesen Fällen lässt sich folgendes Fazit ziehen: Wird in der Klausel darauf hingewiesen, dass der Käufer die Wohnung besichtigt hat und in diesem Kontext die Gewährleistung ausgeschlossen, sind geheime Mängel in der Regel nicht von der Gewährleistung ausgeschlossen. Gerade beim Wohnungskauf ist die Formulierung des Gewährleistungsausschlusses also von essenzieller Bedeutung.

Fazit und Praxistipp

Ob Gewährleistung bei Schimmelbefall zusteht, hängt von der Regelung im Kaufvertrag ab. Es lohnt sich also, einen Immobilienvertrag von einem Profi erstellen und prüfen zu lassen.

Sie haben weitere Fragen im Immobilienrecht?

Sie haben weitere Fragen zur Gewährleistung bei Schimmelbefall oder möchten Ihren Kaufvertrag von uns erstellen bzw prüfen lassen? Schauen Sie gerne bei unseren Services im Bereich Liegenschaftsrecht vorbei und melden Sie sich sehr gerne unter office@geuer.at oder telefonisch unter +43-1-4380072. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

Quelle: OGH-Homepage u.a.