Im Dezember 2023 wurde aufgrund der hohen Inflation ein sogenannter „Mietpreisdeckel“ bzw eine „Mietpreisbremse“ („3. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz – 3. MILG“) beschlossen. Dieser betrifft allerdings nur einen Teil der Mietverhältnisse in Österreich.
Welche Mietverhältnisse sind vom Mietpreisdeckel betroffen?
Die im Parlament beschlossene Mietpreisdeckelung zielt darauf ab, die Erhöhungen für Kategoriemieten, Richtwertmieten und gemeinnützige Wohnungen zu begrenzen:
Mietpreisbremse/ Mietpreisdeckel bei Kategoriemieten
Kategoriemieten, das sind staatlich festgelegte Mieten deutlich unter dem Marktniveau, gelten für bestimmte Mietverträge, die vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurden. Zukünftige Erhöhungen für Kategoriemieten, wie sie im Mietrechtsgesetz (MRG) festgelegt sind, sollen nur einmal jährlich jeweils am 1. April eines Jahres erfolgen. Für das Jahr 2024 soll die Wertanpassung der Mieten entfallen, und für die Jahre 2025 und 2026 wird eine Begrenzung der Erhöhungen auf 5 % vorgesehen.
Mietpreisbremse/ Mietpreisdeckel bei Richtwertmieten
Der Richtwertmietzins ist ebenfalls staatlich festgelegt und gilt grundsätzlich für Mietwohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG (zB viele Altbauwohnungen). Richtwerte sollen nun jährlich anstatt wie bisher nur alle zwei Jahre valorisiert werden. Für die nächste Anpassung im April 2025 wird allerdings ausschließlich die Veränderung des VPI-Jahresdurchschnittswerts von 2024 im Vergleich zu 2023 maßgeblich sein. Auch bei Richtwertmieten gilt für die Jahre 2025 und 2026 eine Deckelung von 5 %.
Mietpreisbremse/ Mietpreisdeckel bei gemeinnützigen Wohnungen
Die Mietpreisbremse begrenzt auch die Erhöhung des Mietzins-Anteils "Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag" für gemeinnützige Wohnungen im Anwendungsbereich des WGG. Zum 1. April 2024 dürfen die Beträge gegenüber dem letzten Anpassungszeitpunkt nicht um mehr als 5 % steigen. Ab 2027 soll die Anpassung dieser Mieten basierend auf der durchschnittlichen Inflation der letzten drei Jahre berechnet werden. Der Teil, der 5 % übersteigt, soll hier nur zur Hälfte berücksichtigt werden.
Welche Mietverhältnisse sind nicht betroffen?
Von Mietpreisbremse/ Mietpreisdeckel nicht umfasst sind Mietobjekte außerhalb des Kategorie- und Richtwertregimes, das heißt Mietverhältnisse mit angemessenem (zB Wohnungen im Teilanwendungsbereich des MRG) und freiem Mietzins (insbesondere Mietobjekte außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG, zB Einfamilienhäuser). Für diese Mietverhältnisse ist keine Deckelung vorgesehen - und das, obwohl die Kategorie-, Richtwert- und WGG-Wohnungen für den Mieter im Allgemeinen ohnehin viel preisgünstiger sind.
Mögliche Auswirkungen: Sammelklagen aufgrund ungünstiger Wertsicherungsklauseln
Bei Mietverhältnissen mit freiem und angemessenem Mietzins gibt es keine gesetzliche Valorisierung. Daher ist es üblich, dass die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages eine Wertsicherung vereinbaren. Diese Wertsicherungsklauseln (=Indexierungsklauseln) in Mietverträgen sind oft an den aktuellen Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt.
Ist der Vermieter Unternehmer und ist der Mieter Verbraucher iSd KSchG, unterliegen diese Klauseln über nicht nur mietrechtlichen, sondern auch konsumentenschutzrechtlichen Beschränkungen. Indexierungsklauseln in Verbrauchermietverträgen dürfen etwa nicht gröblich benachteiligend oder intransparent für den Verbraucher sein. In diesem Zusammenhang wurden laut einem Artikel in der Tageszeitung Die Presse (kostenpflichtiger Zugang erforderlich) bereits Sammelklagen angedroht. Die Wirksamkeit der Indexklauseln und damit auch die Rechtssicherheit und Wirtschaftlichkeit der Mietverträge steht damit einmal wieder auf dem Prüfstand.
Sie haben weitere Fragen im Mietrecht?
Sie haben weitere Fragen zum Thema Mietpreisbremse oder wollen sich in anderen Bereichen des Miet- und Wohnrechts beraten lassen? Sehr gerne können Sie uns unter office@geuer.at oder telefonisch unter +43-1-4380072 kontaktieren. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.
Quellen:
3. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz – 3. MILG (Stand: 15.2.2024)
Artikel in der Tageszeitung Die Presse vom 31.1.2024 (kostenpflichtiger Zugang erforderlich)