Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist bereits unterschrieben – danach stellt sich heraus, dass eine Passage gestrichen oder korrigiert werden soll. Was zunächst nach einer bloßen Formalität klingt, kann bei der späteren Eintragung ins Grundbuch zum Problem werden. Denn das Grundbuchsgericht prüft nicht nur, was im Kaufvertrag vereinbart wurde, sondern auch, ob die vorgelegte Vertragsurkunde selbst zweifelsfrei und glaubwürdig ist.
Eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH 19.5.2026, 5 Ob 168/25d) zeigt allerdings: Nicht jede nachträgliche Streichung im Kaufvertrag verhindert automatisch die Eintragung ins Grundbuch.
Welche Anforderungen gelten für einen Kaufvertrag als Grundbuchsurkunde?
Wer Eigentum an einer Liegenschaft erwirbt, wird nicht bereits mit Unterzeichnung des Kaufvertrags Eigentümer. Dafür ist grundsätzlich die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch erforderlich.
Das Grundbuchsgericht prüft im Eintragungsverfahren die vorgelegten Urkunden. Nach § 27 Abs 1 GBG müssen Urkunden, die einer Grundbuchseintragung zugrunde liegen, insbesondere frei von sichtbaren Mängeln sein, die ihre Glaubwürdigkeit schwächen.
Problematisch können daher etwa sein:
- nachträgliche Streichungen,
- handschriftliche Ergänzungen,
- Ausbesserungen oder Korrekturen,
- Radierungen oder sonstige Veränderungen der Urkunde.
Der Hintergrund liegt auf der Hand: Für das Grundbuchsgericht muss eindeutig feststehen, welchen Inhalt die Parteien tatsächlich vereinbart haben. Es darf insbesondere kein begründeter Verdacht bestehen, dass eine Vertragspartei den Kaufvertrag nach der Unterzeichnung einseitig verändert hat.
Nicht jede Änderung verhindert die Eintragung ins Grundbuch
Der OGH stellt in seiner aktuellen Entscheidung klar, dass § 27 Abs 1 GBG nicht rein formalistisch angewendet werden darf. Eine sichtbare Veränderung des Kaufvertrags führt daher nicht zwingend dazu, dass die Urkunde für das Grundbuch unbrauchbar wird.
Entscheidend sind vielmehr die konkreten Umstände und insbesondere die Bedeutung der geänderten Vertragsstelle.
Im vom OGH entschiedenen Fall waren in einem bereits unterzeichneten Kaufvertrag eine Selbstberechnungserklärung und eine Staatsbürgerschaftserklärung durchgestrichen worden. Beide Passagen blieben trotz der Streichung lesbar.
Der OGH sah darin kein Hindernis für die grundbücherliche Eintragung. Die gestrichenen Erklärungen betrafen keine wesentlichen Bestimmungen des eigentlichen Kaufvertrags. Insbesondere wurden dadurch weder die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer verändert noch Zweifel über den Inhalt ihrer Vereinbarung geschaffen.
Wann werden Änderungen im Kaufvertrag problematisch?
Anders kann die Beurteilung ausfallen, wenn nachträgliche Änderungen wesentliche Punkte des Immobilienkaufvertrags betreffen.
Besondere Vorsicht ist beispielsweise geboten, wenn Änderungen den Kaufgegenstand, den Kaufpreis oder andere zentrale Rechte und Pflichten der Vertragsparteien betreffen. In solchen Fällen muss aus der Urkunde eindeutig hervorgehen, dass die Änderung von sämtlichen betroffenen Vertragsparteien getragen wird.
Der OGH verweist dazu auf seine bisherige Rechtsprechung: Werden nachträglich Einfügungen, Ausbesserungen oder Korrekturen vorgenommen, sollte durch entsprechende Zusätze bei der Unterfertigung klargestellt werden, welcher Wortlaut nach dem gemeinsamen Parteiwillen gelten soll.
Für die Praxis empfiehlt es sich daher, einen bereits unterfertigten Immobilienkaufvertrag nicht einfach handschriftlich abzuändern. Je nach Umfang und Bedeutung der Änderung kann eine ausdrückliche Bestätigung durch die Vertragsparteien oder eine gesonderte Ergänzungsvereinbarung erforderlich bzw zweckmäßig sein.
Besonderheit: Ausländergrundverkehr kann trotzdem die Eintragung verhindern
Der konkrete Fall hatte noch eine zweite rechtliche Ebene. Die Käuferin war eine österreichische GmbH, die bei Abschluss des Kaufvertrags aufgrund ihrer damaligen Beteiligungsverhältnisse als Ausländerin nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (WrAuslGEG) galt.
Der OGH stellte klar, dass für die Genehmigungspflicht die Verhältnisse im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags maßgeblich sind. Eine spätere Änderung der Beteiligungsverhältnisse beseitigt eine bereits bestehende Genehmigungspflicht nicht.
Im Ergebnis scheiterte die beantragte Vormerkung daher trotz der unbedenklichen Streichungen: Die erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigung bzw Negativbestätigung fehlte. Ohne diese kann bei einem genehmigungspflichtigen Erwerb weder die Einverleibung noch die Vormerkung des Eigentumsrechts bewilligt werden.
Was bedeutet die Entscheidung für die Praxis?
Die Entscheidung ist für die Abwicklung von Immobilienkäufen erfreulich praxisnah. Nicht jeder sichtbare Eingriff in eine Vertragsurkunde macht den Kaufvertrag automatisch grundbuchsuntauglich. Entscheidend ist, ob dadurch Zweifel am maßgeblichen Vertragsinhalt oder am übereinstimmenden Willen der Parteien entstehen.
Darauf verlassen sollte man sich bei der Vertragserrichtung dennoch nicht. Nachträgliche Änderungen eines bereits unterfertigten Kaufvertrags sollten sorgfältig dokumentiert werden. Bei wesentlichen Vertragsbestimmungen muss insbesondere eindeutig nachvollziehbar bleiben, dass alle Vertragsparteien der Änderung zugestimmt haben.
Gleichzeitig zeigt die Entscheidung, dass neben der formalen Qualität des Kaufvertrags stets auch öffentlich-rechtliche Genehmigungserfordernisse geprüft werden müssen. Das gilt insbesondere beim Immobilienerwerb durch ausländische natürliche oder juristische Personen.
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