Sie haben endlich die passende Immobilie bzw den passenden Käufer für Ihre Immobilie gefunden und sich auf einen Kaufpreis geeinigt. Nun fragen Sie sich sicher, was Sie beim Immobilienkaufvertrag beachten sollten. Ein guter Kaufvertrag kann vor vielen Problemen schützen, zB dass der Käufer aufgrund Zahlungsverzugs über Monate den gesamten Abwicklungsprozess blockiert oder dass der Verkäufer aufgrund eines Gewährleistungsausschlusses mit groben Mängeln davonkommt.

Wesentliche Inhalte, die ein Wohnungs- bzw Hauskaufvertrag enthalten sollte

Die wesentlichen Bestandteile, die im Kaufvertrag enthalten sein sollten, umfassen:

• Wesentliche Daten der Vertragspartner (Name, Adressen, Firmenbuchnummern, etc)
• Beschreibung des Vertragsgegenstandes (genaue Beschreibung der Immobilie samt Flächen, Baubewilligungen, Baujahr und etwaigen Mängeln)
• Hinweis auf den aktuellen Grundbuchsstand und allfällige außerbücherliche Rechten/ Belastungen (zB Pfandrechte, Wegerechte, Wohnrechte, Servituten/Dienstbarkeiten, Fruchtgenussrechte etc) samt Hinweis, welche übernommen werden und welche nicht
• Festlegung des Kaufpreises (Brutto- oder Nettokaufpreis, etwaige variable Bestandteile) und eines Fälligkeitsdatums
• Zahlungs-, Unterfertigungs- und Übergabemodalitäten (zB Erlag eines Angelds, Hinterlegung des Kaufpreises auf einem Treuhandkonto, Übergabeprotokoll etc)
• Bestimmungen zum Rücktrittsrecht (zB bei Verzug mit Übergabe oder Kaufpreiserlag)
• Gewährleistungsbestimmungen (welche Mängel berechtigen innerhalb welcher Frist zur Gewährleistung)
• anwendbares Recht und Gerichtsstandvereinbarung
• notariell beglaubigte Unterzeichnung beider Vertragsparteien

Tipps, was Sie beim Immobilienkaufvertrag beachten sollten

Je nachdem, ob Sie in der Rolle des Käufers oder des Verkäufers sind, müssen Sie beim Immobilienkaufvertrag unterschiedliche Punkte beachten.

Was sollten Käufer beim Immobilienkaufvertrag beachten?

Im Vorfeld des Kaufvertrages sind folgende Punkte wichtig:

• Lassen Sie das Objekt gründlich technisch prüfen. Das gilt entgegen mancher Laienmeinungen nicht nur für Altbauten, sondern gerade auch für neuere Wohnungen, weil sich Mängel hier in der Regel erst nach ein paar Jahren zeigen (bei älteren Häusern sind viele Mängel dagegen bereits bei der Besichtigung erkennbar).
• Es macht Sinn, den Kauf auch wirtschaftlich und steuerlich prüfen zu lassen (zB positiver Cash-Flow und Entscheidung zwischen Asset Deal und Share Deal bei Anlageobjekten, Berücksichtigung der eigenen Lebenserhaltungskosten bei hohen Kreditraten für Eigenheime).
• Auch eine detaillierte rechtliche Prüfung des Kaufvorhabens ist empfehlenswert (Formulierung des Angebots, Grundbuchsstand, Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, mietrechtliche Beratung, insbesondere bei Anlageobjekten, ggf Grundverkehrsrecht).

Bei Kaufvertragsabschluss sollten Sie folgende Punkte beachten:

• In Österreich kommt bereits mit Annahme des Kaufangebots des Käufers durch den Verkäufer ein rechtsverbindlicher Kaufvertrag zustande, außer es ist ausdrücklich anders geregelt. Das heißt, alles was im Kaufanbot (zB Muster des Maklers) steht, gilt grundsätzlich auch! In diesem Zusammenhang sollte Ihnen bewusst sein, dass ein Angebot, das Sie ohne Vorbehalt (zB Finanzierungsvorbehalt, Vorbehalt der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung etc) abgeben, verbindlich und grundsätzlich rechtlich durchsetzbar ist.
• Als Käufer können Sie sich den Vertragserrichter (in der Regel ein Rechtsanwalt oder Notar) grundsätzlich aussuchen, Sie tragen schließlich auch die Vertragserrichtungskosten. Wählen Sie daher jemanden, dem Sie vertrauen und der sich Zeit für Ihre Fragen und Anliegen nimmt.
• Insbesondere bei Bauträgerwohnungen werden die Kaufverträge in der Regel von der Rechtsanwaltskanzlei (oder Notariat) des Verkäufers erstellt. Diese sind daher oft sehr verkäuferfreundlich. Es lohnt sich, den Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt prüfen und gegebenenfalls nachverhandeln zu lassen.
• Achten Sie besonders auf die Formulierung der Gewährleistungsklausel und fragen Sie beim Vertragsverfasser genau nach dem Inhalt und den Folgen - hier machen Feinheiten oft einen erheblichen Unterschied (siehe auch Judikatur-Beispiel hierzu).
• Berücksichtigung der Nebenkosten, insbesondere Gebühren für die Grundbuchseintragung (Eigentumsrecht und ggf Pfandrecht), Grunderwerbssteuer, Vertragserrichtungskosten, notarielle Beglaubigung etc.

Was sollten Verkäufer beim Immobilienkaufvertrag beachten?

Vor Kaufvertragsabschluss sollten Sie Folgendes beachten:

• Im Vorfeld sollten Sie Ihre Immobilie technisch und wirtschaftlich bewerten lassen. Eventuell macht auch eine rechtliche Beratung Sinn - vielleicht kann der Wert der Immobilie erhöht werden, wenn etwa der Grundbuchsstand bereinigt wird, Verträge aufgelöst oder neu abgeschlossen werden etc.
• Aus steuerlicher Sicht ist bei Privatverkäufern die Immobilienertragssteuer von Bedeutung, bei juristischen Personen die Körperschaftssteuer sowie ggf die Frage nach Share Deal oder Asset Deal. Hier können Sie sich unterschiedliche Optionen bereits im Vorhinein durchrechnen lassen.

Bei Kaufvertragsabschluss sind folgende Punkte bedeutsam:

• Achten Sie auf die Bonität des Käufers, soweit Sie diese in Erfahrung bringen können. Wenn Sie sich unsicher sind, sichern Sie sich im Kaufvertrag entsprechend rechtlich ab (zB durch Rücktrittsrechte, Angeld etc).
• Beachten Sie, dass sich der gesamte Prozess bei einer erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (Ausländergrundverkehr, Landwirtschaftsgrundverkehr etc) bzw bei einer Fremdfinanzierung des Käufers entsprechend verzögern kann und kalkulieren Sie das bei der Auswahl des Käufers mit ein.
• In der Regel empfiehlt sich eine transparente (und nachweisliche) Kommunikation über Mängel, um Gewährleistungs- und Schadenersatzprozesse zu vermeiden.
• Beim Verkauf ist verpflichtend ein Energieausweis (nicht älter als 10 Jahre) vorzulegen. Am besten, Sie besorgen diesen bereits im Vorfeld.

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