Neuigkeiten für Immobilienmakler: Bestellerprinzip bei Wohnungsmietverträgen ab sofort wirksam

Mit dem Maklergesetz-Änderungsgesetz hat der Gesetzgeber bereits im Frühjahr eine wesentliche Änderung bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen beschlossen: Von nun an soll derjenige, der den Makler (zuerst) mit der Vermittlung beauftragt, auch die Maklerprovision tragen. Es wurde also ein Bestellerprinzip bei Wohnungsmietverträgen gesetzlich vorgesehen.

Der neue § 17a MaklerG

Die Gesetzesänderung ist seit 1.7.2023 in Kraft; die entsprechende Bestimmung befindet sich in § 17a MaklerG. Dabei handelt es sich um eine relativ zwingende Regelung, dh sie darf nicht zulasten des Wohnungssuchenden abgeändert werden (§ 18 MaklerG).

Was bedeutet das für bestehende Maklerverträge?

Für vor dem 1.7.2023 gilt noch die alte Rechtslage, dh kein (Erst-)Bestellerprinzip. In Maklerverträgen, die vor dem 1.7.2023 abgeschlossen wurden, kann daher noch eine (rechtlich auch durchsetzbare) Provision zulasten des Wohnungssuchenden vereinbart sein, obwohl der Makler vom Vermieter beauftragt wurde.

Wann führen Maklerverträge ab 1.7.2023 zur Provisionspflicht des Wohnungssuchenden?

Seit 1.7.2023 ist eine Provisionsvereinbarung mit einem Wohnungssuchenden nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam: (1) Dieser muss den Makler als Erster mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt haben und (2) es darf keine Ausnahme nach § 17a Abs 3 MaklerG erfüllt sein, zum Beispiel:  wirtschaftliche Verflechtung zwischen Makler und Vermieter; Werbung für die Wohnung durch den Makler mit Erlaubnis durch den Vermieters; Vermieter hat gezielt keinen Maklervertrag abgeschlossen um die Provisionspflicht des Wohnungssuchenden bewirken. Liegen die Voraussetzungen (1) und (2) nicht vor, kann der Makler keine Provision vom Wohnungssuchenden verlangen.

Zusätzlich stellt der Gesetzgeber in § 17a Abs 5 MaklerG klar, dass Verträge, mit denen das Erstbestellerprinzip umgangen werden soll, unwirksam sind. Dies betrifft Vereinbarungen, die den Wohnungssuchenden zu einer Provision oder sonstigen Leistung im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrags (1) an den nicht provisionsberechtigten Immobilienmakler bzw an den Vermieter oder (2) an den früheren Mieter bzw einen sonstigen Dritten ohne gleichwertige Gegenleistung verpflichtet. Bei Zuwiderhandeln droht eine Verwaltunsgsstrafe bis zu EUR 3.600 (§ 17a Abs 7 MaklerG).

Weiterhin zulässig ist hingegen die Tätigkeit als Doppelmakler, dh es gibt sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter einen konkreten Auftrag zum Tätigwerden.

Was hat es mit der Dokumentationspflicht des Maklers auf sich?

Neu ist auch die Dokumentationspflicht des § 17a Abs 4 MaklerG: Von nun an sind Makler verpflichtet jeden Vermittlungsvertrag für eine Mietwohnung schriftlich mit Datum zu dokumentieren und auf einem dauerhaften Datenträger aufzubewahren. Verstößt der Makler gegen die Dokumentationspflicht, bewirkt dies allerdings nur eine Verwaltungsstrafe bis EUR 1.500; der Vermittlungsvertrag ist aber weiterhin wirksam.

Wie ist die Rechtslage in Deutschland?

In Deutschland ist das Bestellerprinzip bei Wohnungsmietverträgen bereits seit 2015 gesetzlich verankert.

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Quelle: Maklergesetz