Wenn ein Unternehmer einen Geschäftsraum für eine bestimmte oder unbestimmte Zeit entgeltlich nutzen möchte, kommen unterschiedliche rechtliche Konstrukte in Betracht. In der Regel handelt es sich dabei um Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht. Hier erklären wir Ihnen die unterschiedlichen Merkmale und Auswirkungen von Miete und Pacht in Österreich.

Vertragsbezeichnung ist irrelevant

Vorausgeschickt sei, dass sich die Vertragsparteien nicht einfach anhand der Bezeichnung des Vertrages als "Mietvertrag" oder "Pachtvertrag" entscheiden können, um welches Nutzungsverhältnis es sich handelt.

Vielmehr muss im Einzelfall geprüft werden, ob die Kriterien für Geschäftsraummiete oder für Unternehmenspacht überwiegen. Relevant ist, zu welchem Zweck das Bestandobjekt zur Nutzung überlassen wird und welche Befugnisse dem Bestandnehmer eingeräumt werden. Die Judikatur zieht hierfür ein bewegliches System bestimmter Merkmale heran, ist aber im Detail nicht ganz einheitlich. Es handelt sich immer um eine Einzelfallentscheidung - oft gibt es sowohl typische Merkmals für Miete als auch für Pacht. Besonders schwierig ist die Abgrenzung unter anderem bei Bestandverträgen in Einkaufszentren.

Merkmale einer Unternehmenspacht

Für Unternehmenspacht sprechen folgende Kriterien:

• Die Geschäftsräumlichkeiten müssen als (lebendiges) Unternehmen übergeben werden.
• Es besteht eine Betriebspflicht.
• Über den bloßen Gebrauch des Mietobjekts hinaus wird dem Bestandnehmer auch Fruchtziehung gestattet (dh, der Bestandnehmer darf zumindest einen Teil des Ertrages für sich beanspruchen).
• Es wird ein umsatzorientierter Bestandzins vereinbart.
• Der Bestandgeber stellt dem Bestandnehmer über die bloßen Mieträumlichkeiten hinaus beispielsweise auch Betriebsmittel (zB Maschinen), einen Kundenstock, Personal, eine Gewerbeberechtigung oder ein Warenlager zur Verfügung.

Merkmale einer bloßen Geschäftsraummiete

Für Geschäftsraummiete könnten unter anderem folgende Kriterien sprechen:

• Es wird bloß eine Räumlichkeit zur Nutzung überlassen.
• Das Mietobjekt ist nach Ende des Vertrags vollständig geräumt zurückzugeben, dh, eventuell vorgenommene Anpassungen zu entfernen.
• Es wird auf typische mietrechtliche Bestimmungen verwiesen.
• Keine bzw nur sehr untergeordnete Pacht-Merkmale (siehe oben).

Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht: Auswirkungen

Ob Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht vorliegt, hat unter anderem folgende Konsequenzen:

Die wichtigste Folge ist die Anwendbarkeit oder Nichtanwendbarkeit mietrechtlicher Schutzgesetzen, insbesondere des Mietrechtsgesetzes (MRG). Während Geschäftsraummietverträge grundsätzlich in den Anwendungsbereich des MRG fallen, trifft dies auf Pachtverträge nicht zu. Auswirkungen hat dies unter anderem auf die Beendigung des Bestandvertrages: Während der Vermieter den (MRG-)Mietvertrag grundsätzlich nur aus wichtigen Gründen kündigen kann, kann der Verpächter, sofern vereinbart, den Pachtvertrag auch ordentlich (also ohne Grund) kündigen. Auswirkungen hat die Einordnung als Miet- oder Pachtvertrag auch dahingehend, ob eine Unterbestandgabe (Untervermietung/Unterverpachtung) erlaubt ist.

Auch im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) gibt es Bestimmungen, die nur auf Miete oder nur auf Pacht anwendbar sind. So gibt es etwa Unterschiede bei der Frage, wann der Bestandnehmer zur Mietzins- /Pachtzinsminderung berechtigt ist.

Darüber hinaus gibt es unter Umständen haftungsrechtliche Differenzierungen und Unterschiede im Bereich des öffentlichen Rechts.

Sowohl Geschäftsraummietverträge als auch Pachtverträge sind Bestandverträge im Sinne des ABGB und unterliegen daher einer Rechtsgeschäftsgebühr iHv 1 % (bei Jagdpachtverträgen 2 %) der Bemessungsgrundlage. Die Bemessungsgrundlage richtet sich danach, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Vertrag handelt.

Tipps

Am besten, Sie überlegen sich bereits vorab genau, ob ein Miet- oder Pachtvertrag abgeschlossen werden soll. Die Vertragsgestaltung sollte diese Entscheidung genau abbilden, um Ihnen spätere Streitigkeiten zu ersparen. Der Vertrag darf dabei aber nicht aus bloßen Leerformeln bestehen (zB Vereinbarung einer Betriebspflicht auf dem Papier, obwohl die Parteien diese nicht möchten), sondern muss tatsächlich so gelebt werden.

Sie haben weitere Fragen im Mietrecht?

Sie haben weitere Fragen zum Thema Geschäftsraummiete oder wollen sich in anderen Bereichen des Miet- und Wohnrechts beraten lassen? Sehr gerne können Sie uns unter office@geuer.at oder telefonisch unter +43-1-4380072 kontaktieren. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.