Sie sind Unternehmer und möchten einen Mietvertrag für einen Geschäftsraum, eine Ordination/ Arztpraxis oder eine Lagerfläche abschließen? Hier gibt es einiges zu beachten. In diesem Artikel fassen wir einige Tipps für Geschäftsraummietverträge in Österreich zusammen. Bitte beachten Sie, dass gerade das Mietrecht äußerst komplex ist und dieser Blogartikel eine umfassende rechtliche Beratung nicht ersetzen kann.

Vorabprüfung: Ist MRG anwendbar?

Der "Knackpunkt" beim Abschluss eines Geschäftsraummietvertrages ist die Frage, ob mietrechtliche Schutzgesetze anwendbar sind, insbesondere das Mietrechtsgesetz (MRG). Wird ein Geschäftsraum iSd MRG und nicht etwa bloß eine freistehende Fläche oder ein Gebäude vermietet, liegt Geschäftsraummiete und nicht Unternehmenspacht vor und gibt es im Gebäude mehr als zwei vermietbare Objekte, ist das in der Regel der Fall. Im Detail sind die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des MRG aber komplex und wären vorab rechtlich zu prüfen.

Auswirkungen hat die Frage, ob MRG anwendbar ist, unter anderem auf die Beendigung des Mietvertrages: MRG-Mietverträge kann der Vermieter nur aus wichtigen Gründen iSd MRG kündigen, außerhalb des MRG ist die Kündigung liberaler geregelt. Unterschiede gibt es aber etwa auch bei der Erhaltungspflicht. Zudem macht es einen Unterschied, ob Sie sich im Vollanwendungsbereich oder Teilanwendungsbereich des MRG befinden (unter anderem abhängig vom Baujahr des Gebäudes, in dem sich der Mietgegenstand befindet).

Befristet oder unbefristet?

Ob ein Mietvertrag befristet oder unbefristet sein soll, ist nicht nur eine wirtschaftliche Entscheidung, sie hat auch rechtliche Auswirkungen: Während der Vermieter einen unbefristeten MRG-Mietvertrag ohne wichtigen Grund iSd MRG quasi nie mehr kündigen kann, hat ein (auf längere Zeit) befristeter Vertrag insbesondere gebührenrechtliche Nachteile:

Schriftliche Geschäftsraummietverträge unterliegen einer Rechtsgeschäftsgebühr in Höhe von 1 % der Bemessungsgrundlage. Bei einem unbefristeten Vertrag ist grundsätzlich das wiederkehrende Entgelt von drei Jahren die Bemessungsgrundlage; bei einem befristeten Vertrag ist das wiederkehrende Entgelt im Ausmaß der Befristung anzusetzen (dh zB bei einer Dauer von 10 Jahren die wiederkehrenden Entgelte im Ausmaß von 10 Jahren). Werden befristeter und unbefristeter Mietvertrag kombiniert, werden auch die Gebühren für bestimmte und unbestimmte Dauer zusammengezählt.

Mietzins eindeutig festlegen

Der Mietzins besteht üblicherweise aus einem monatlichen pauschalen Nettohauptmietzins, allenfalls einem zusätzlichen umsatzabhängigen Nettohauptmietzins, den Betriebskosten und der Umsatzsteuer. In der Regel wird ein pauschaler Nettohauptmietzins wertgesichert, etwa nach dem Verbraucherpreisindex (VPI), ein umsatzabhängiger Mietzins wird in Prozent des Umsatzes des Mieters angegeben. Im Mietvertrag sollten die jeweiligen Voraussetzungen und die Berechnung der Wertsicherung klar geregelt sein.

Umbauten regeln

Wenn Umbauten des Mietgegenstandes durch den Mieter geplant sind, sollte dies im Mietvertrag entsprechend abgebildet sein. Je konkreter Verantwortlichkeiten, Zustimmungserfordernisse und bauliche Veränderungen beschrieben sind, desto besser. Auch sollte geregelt werden, ob Umbauten bei Rückstellung des Mietobjekts rückgängig zu machen sind, eine Investitionsablöse zusteht etc.

Kündigungsfristen und -termine

Mietverträge über Geschäftsräume können grundsätzlich mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Quartalsende gekündigt werden, wenn nichts anderes vertraglich geregelt ist (§ 560 Abs 1 lit e ZPO). Oft werden im Mietvertrag abweichende Fristen und Termine vereinbart. Gerade, wenn Fristen sehr lange sind, Kündigungsverzichte gefordert werden oder etwa nur einmal jährlich gekündigt werden kann, muss Ihnen bewusst sein, dass Sie sich entsprechend lange an einen Mietvertrag binden. Möchten Sie das nicht, sollten Sie bereits vor Abschluss des Mietvertrages entsprechend verhandeln.

Sie haben weitere Fragen im Mietrecht?

Sie benötigen weitere rechtliche Tipps für Geschäftsraummietverträge oder wollen sich in anderen Bereichen des Miet- und Wohnrechts beraten lassen? Sehr gerne können Sie uns unter office@geuer.at oder telefonisch unter +43-1-4380072 kontaktieren. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.