Der Kauf einer Immobilie ist eine bedeutende finanzielle Entscheidung, die sorgfältige Planung und Aufmerksamkeit erfordert. Der Kaufvertrag ist dabei das zentrale juristische Element. Oft als reine Formalität abgetan, können Fehler beim Immobilienkaufvertrag schwerwiegende Folgen haben. Wir listen Ihnen einige Fallstricke auf und geben Tipps, wie man sie vermeidet.
Unkenntnis darüber, wann ein rechtswirksamer Kaufvertrag zustande kommt
Viele Kaufinteressenten wissen nicht, dass ein rechtswirksamer Kaufvertrag in Österreich nicht erst durch die notariell beglaubigte Unterfertigung des Kaufvertrages beim Rechtsanwalt oder Notar entsteht, sondern bereits bei Einigung von Käufer und Verkäufer über Immobilie und Preis. Die Einigung kann mündlich erfolgen oder auch schriftlich. So ist ein Angebot, das ein Kaufinteressent an den Verkäufer oder Makler abgibt, in der Regel bereits rechtsverbindlich, außer es wird erkennbar als unverbindliches Angebot oder unter Vorbehalt abgegeben. Wird das Angebot vom Verkäufer angenommen, entsteht dadurch bereits ein wirksamer Kaufvertrag. Die notarielle Beglaubigung der Unterschriften ist eine reine Formalität für den Grundbuchsantrag.
Wenn Sie also ein Angebot abgeben, denken Sie daran, für Sie absolut notwendige Punkte aufzunehmen (zB notwendige Sanierungen, Finanzierungsvorbehalt etc). Geben Sie erst dann ein verbindliches Angebot ab, wenn Sie sich wirklich sicher sind. Am besten, Sie lassen sich vorher auch den Grundbuchsstand erklären. Wenn Sie einen Kredit, eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung oder andere Formalitäten benötigen, erklären Sie entsprechende Vorbehalte. Diese sollten auch richtig formuliert sein, um Ihren Interessen zu entsprechen.
Kaufvertrag nicht lesen und verstehen
Wenn Sie den Kaufvertrag vom vertragserrichtenden Rechtsanwalt (oder Notar) erhalten, lesen Sie ihn gründlich durch und fragen Sie nach, wenn Sie etwas nicht verstehen. Gleichen Sie den Vertragsentwurf auch mit dem angenommenen Angebot ab, sofern es ein solches gibt, und prüfen Sie, ob alle wesentlichen Punkte enthalten sind. Sollte Ihnen der Verkäufer zusätzliche Zusicherungen gegeben haben (etwa mündlich oder per E-Mail), lassen Sie diese ebenfalls in den Kaufvertrag aufnehmen.
Unklare Vertragsbedingungen
Ein häufiger Fehler beim Immobilienkaufvertrag sind unklare oder unverständliche Bedingungen. Dies kann später zu Missverständnissen oder rechtlichen Problemen führen. Lassen Sie den Kaufvertrag von einer Rechtsanwaltskanzlei errichten bzw prüfen, die auf Immobilienrecht spezialisiert ist und der sie vertrauen. Stellen Sie sicher, dass alle Vereinbarungen klar und verständlich formuliert sind und keine offenen Fragen bleiben.
Vernachlässigung von Nebenkosten
Viele Käufer konzentrieren sich ausschließlich auf den Kaufpreis der Immobilie und übersehen die zusätzlichen Nebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Kalkulieren Sie alle anfallenden Nebenkosten im Voraus und planen Sie diese in Ihr Budget ein. Holen Sie sich im Zweifelsfall professionelle Beratung, um alle Kosten korrekt zu erfassen.
Übersehen von Bedingungen, Befristungen etc
Oft enthält ein Immobilienkaufvertrag konkrete Bedingungen wie zB Erlag eines Angeldes bis zu einem bestimmten Datum. Wenn diese Bedingungen Sie betreffen, stellen Sie sicher, dass Sie sie erfüllen können. Benötigen Sie als Ausländer etwa eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung, informieren Sie sich im Vorhinein über die Chancen hierzu. Informieren Sie sich auch immer über die Rechtsfolgen, sollten Bedingungen nicht rechtzeitig erfüllt werden.
Dieser Punkt gilt natürlich auch für den Verkäufer. Verkaufen Sie als Verkäufer etwa an einen Ausländer, sollten Sie die Zeit, die eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung benötigt, entsprechend einkalkulieren und sich absichern, sollte der Käufer die Bedingung nicht rechtzeitig erfüllen.
Unzureichende Vertragsbedingungen
Es gibt einige Punkte, die ein Immobilienkaufvertrag auf jeden Fall enthalten sollte. Achten Sie besonders auf Gewährleistungsklauseln (für welche Mängel steht der Verkäufer wie lange gerade) und Rücktrittsrechte.
Fazit
Der Kauf einer Immobilie ist komplex und mit vielen potenziellen Fallstricken verbunden. Indem Sie die oben genannten Fehler beim Immobilienkaufvertrag vermeiden und sich von Fachleuten beraten lassen, können Sie sicherstellen, dass Ihr Vertrag solide und rechtssicher ist. Eine sorgfältige Vorbereitung und Prüfung aller Vertragsdetails sind der Schlüssel zu einem erfolgreichen Immobilienkauf.
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