Der österreichische Verfassungsgerichtshof (VfGH) hat mit seiner Entscheidung G 168/2024-7 vom 27. Feber 2025 die Verfassungsmäßigkeit von § 17a Maklergesetz bestätigt und einen Antrag auf Aufhebung der Regelung abgelehnt. Nach der Regelung gibt es im Bereich der Wohnungsmiete keine Maklerprovision für Mieter, wenn der Vermieter den Makler (zuerst) beauftragt hat. Die mit Juli 2023 in Kraft getretene Regelung hat weitreichende Folgen für Vermieter, Immobilienmakler und Wohnungssuchende. Hier geben wir Ihnen einen Überblick:
Was regelt § 17a MaklerG?
Die mit 1. Juli 2023 in Kraft getretene Bestimmung § 17a MaklerG bringt eine wesentliche Änderung für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen mit sich. Das sogenannte „Erstauftraggeberprinzip“ legt fest, dass die Maklerprovision von der Partei zu zahlen ist, die den Makler zuerst beauftragt. Das bedeutet:
- Wenn der Vermieter den Makler beauftragt, darf dieser nur mit dem Vermieter eine Provision vereinbaren.
- Mieter müssen nur dann eine Provision zahlen, wenn sie selbst den Makler als erste Partei beauftragen.
Die Intention des Gesetzgebers war es, Wohnungssuchende finanziell zu entlasten, da diese in der Vergangenheit häufig zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet wurden, obwohl sie den Makler nicht selbst beauftragt hatten.
Das Urteil des VfGH: Warum wurde der Antrag abgewiesen?
Ein Vermieter brachte eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof ein und argumentierte, dass die Regelung gegen die Eigentumsfreiheit und den Gleichheitsgrundsatz verstoße. Er sah sich dadurch gezwungen, bei der Vermietung seiner Wohnungen sämtliche Maklerkosten selbst zu tragen, während Mieter von dieser Kostenpflicht befreit seien.
Der VfGH wies den Antrag jedoch ab und stellte fest, dass § 17a MaklerG kein unverhältnismäßiger Eingriff in die Rechte der Vermieter sei. Die Regelung diene einem legitimen wohnungs- und sozialpolitischen Ziel, nämlich der Entlastung der Mieter in einem angespannten Wohnungsmarkt. Der Gesetzgeber habe in diesem Bereich einen weiten Gestaltungsspielraum, vergleichbar mit dem deutschen „Bestellerprinzip“, das in Deutschland bereits gerichtlich bestätigt wurde.
Welche Auswirkungen hat die Entscheidung für Vermieter und Makler?
- Vermieter tragen die Maklerkosten
Wer als Vermieter einen Makler beauftragt, muss auch für dessen Provision aufkommen. Eine Überwälzung der Kosten auf den Mieter ist rechtlich unwirksam. - Strafbestimmungen für Verstöße
Wer als Makler oder Vermieter dennoch versucht, eine unzulässige Provision vom Mieter zu verlangen, riskiert Verwaltungsstrafen bis zu 3.600 Euro. - Direktvermietung als Alternative
Vermieter könnten in Zukunft häufiger versuchen, Wohnungen ohne Makler zu vermieten, um sich die Kosten zu sparen. Dies könnte langfristig zu Veränderungen in der Branche führen. - Wohnungssuchende profitieren
Für Mieter ist die Entscheidung positiv, da sie künftig seltener mit zusätzlichen Kosten für die Wohnungssuche belastet werden. Es gilt: Keine Maklerprovision für Mieter, außer sie beauftragen den Makler (zuerst).
Fazit: Klarheit für den Wohnungsmarkt, Herausforderungen für Vermieter
Mit dieser Entscheidung herrscht nun endgültige Klarheit: Die Maklerprovision darf nur noch von der Partei verlangt werden, die den Makler zuerst beauftragt. Dies bringt eine erhebliche Entlastung für Wohnungssuchende, stellt aber Vermieter und Makler vor neue Herausforderungen.
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