Ablösevereinbarungen im Mietrecht sind in Österreich besonders im Zusammenhang mit unbefristeten Mietverträgen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ein praxisrelevantes Thema. In diesem Beitrag beleuchten wir, was Ablösevereinbarungen sind, warum sie gerade bei unbefristeten Mietverträgen relevant sind und worauf sowohl Mieter als auch Vermieter achten sollten.
Was sind Ablösevereinbarungen?
Eine Ablösevereinbarung im Mietrecht beschreibt eine einvernehmliche finanzielle Entschädigung, die ein Vermieter einem Mieter anbietet, um diesen zum Auszug aus einer Mietwohnung zu bewegen. Solche Ablösen sind besonders bei unbefristeten Mietverhältnissen relevant, weil diese dem Mieter im Rahmen des Mietrechtsgesetzes (MRG) einen sehr starken Kündigungsschutz bieten.
Der Hintergrund: Unbefristete Mietverträge und das MRG
In den letzten Jahrzehnten wurden im Anwendungsbereich des MRG viele unbefristete Mietverträge abgeschlossen. Für Vermieter bedeutete das: kein Befristungsabschlag bei der Mietzinsbildung. Für Mieter hingegen ergab sich daraus eine hohe Planungssicherheit, denn ein Auszug konnte nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes verlangt werden.
Hinzu kommt das im österreichischen Mietrecht weit gefasste Eintrittsrecht: Kinder, Partner oder andere nahe Angehörige können oft ohne großen Aufwand in das bestehende Mietverhältnis eintreten – ein unbefristeter Vertrag kann damit über Generationen „weitervererbt“ werden.
Die Sicht der Vermieter: Entwickeln oder verkaufen?
Viele Vermieter, die ihre Immobilien entwickeln oder verkaufen möchten, stehen durch diese rechtliche Situation vor einem Dilemma. Der unbefristete Mietvertrag bindet das Objekt langfristig und schmälert potenzielle Gewinne. Um dennoch Handlungsspielraum zu gewinnen, greifen viele zur Möglichkeit einer freiwilligen Ablösezahlung.
Diese ist in der Regel unter anderem abhängig von Lage, Zustand und Marktwert der Wohnung, Höhe des Mietzinses und Anzahl vorhandener Eintrittsberechtigter. Je nachdem können mitunter sehr hohe Beträge zusammenkommen. Für den Mieter kann eine Ablösevereinbarung daher eine attraktive Möglichkeit sein, freiwillig auszuziehen und gleichzeitig eine finanzielle Absicherung für die Zukunft zu erhalten.
Sind Ablösen im Mietrecht nicht verboten?
Wichtig: Nicht zu verwechseln sind diese Ablösevereinbarungen mit verbotenen Ablösezahlungen im Mietrecht (§ 27 MRG), etwa, um eine Wohnung überhaupt zu erhalten.
Was sollten Mieter beachten?
- Prüfen Sie genau, ob die angebotene Ablöse angemessen ist, gegebenenfalls unter Einbindung eines Experten
- Holen Sie im Zweifelsfall rechtlichen Rat ein, bevor Sie eine Vereinbarung unterschreiben.
- Achten Sie darauf, dass die Zahlung nachvollziehbar dokumentiert ist – das schützt vor späteren Streitigkeiten.
Tipps für Vermieter
- Eine saubere Ablösevereinbarung kann ein praktikabler Weg sein, um ein Objekt kurzfristig verfügbar zu machen.
- Vermeiden Sie „informelle“ Zahlungen – sie sind nicht nur rechtlich riskant, sondern potenziell auch nicht durchsetzbar oder anfechtbar.
- Lassen Sie sich bei der Formulierung (und Umsetzung) der Vereinbarung juristisch begleiten.
Sie haben weitere Fragen im Mietrecht?
Sie benötigen rechtliche Unterstützung beim Thema Ablösevereinbarung oder wollen sich in anderen Bereichen des Miet- und Wohnrechts beraten lassen? Wir haben Erfahrung mit solchen Vereinbarungen und können hierzu sowohl aus Mieter- als auch aus Vermietersicht beraten. Sehr gerne können Sie uns unter office@geuer.at oder telefonisch unter +43-1-4380072 kontaktieren. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.