Eine aktuelle Entscheidung des OGH vom 18. Dezember 2025 (6 Ob 193/24m) wirft eine zentrale unionsrechtliche Frage zur Höhersicherung von Einlagen bei Immobilientransaktionen auf. Konkret geht es darum, ob die erhöhte Einlagensicherung bis EUR 500.000 auch dann greift, wenn der Kaufpreis aus dem Verkauf einer Wohnung durch eine Wohnbauvereinigung (GmbH) stammt. Der OGH hat dazu ein Vorabentscheidungsersuchen (vereinfacht gesagt: eine Frage, wie Unionsrecht im Anlassfall zu interpretieren ist) an den Gerichtshof der Europäischen Union gestellt.

Worum ging es im Anlassfall?

Eine gemeinnützige Wohnbauvereinigung verkaufte eine Eigentumswohnung an eine natürliche Person. Der Kaufpreis wurde – wie bei Immobiliengeschäften üblich – auf ein anwaltliches Treuhandkonto bei einer Bank einbezahlt. Noch bevor der Betrag an die Verkäuferin ausbezahlt werden konnte, trat der Einlagensicherungsfall ein (Insolvenz der Bank).

Die Einlagensicherung leistete zunächst EUR 100.000. Strittig war jedoch, ob für den darüber hinausgehenden Betrag die zeitlich begrenzte Höhersicherung bis EUR 500.000 zur Anwendung kommt.

Rechtlicher Hintergrund: Einlagensicherung bei Immobilientransaktionen

Nach der Einlagensicherungsrichtlinie 2014/49/EU und dem österreichischen Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetz (ESAEG) gilt:

• Grundsatz: Einlagen sind pro Einleger bis EUR 100.000 gesichert.
• Ausnahme: Für bestimmte Einlagen – insbesondere Einlagen aus Immobilientransaktionen im Zusammenhang mit privat genutzten Wohnimmobilien – besteht vorübergehend eine Deckung bis EUR 500.000.

Gerade bei Treuhandkonten im Rahmen von Wohnungskäufen kann diese Höhersicherung entscheidend sein, da Kaufpreise regelmäßig deutlich über der Standarddeckung liegen.

Der zentrale Auslegungszweifel

Der OGH sieht Klärungsbedarf bei der Frage, was unter „privat genutzten Wohnimmobilien“ zu verstehen ist:

• Objektbezogene Sichtweise:
  Entscheidend ist die typische Nutzung der Immobilie (Wohnung zur Befriedigung privater Wohnbedürfnisse) – unabhängig davon, ob Verkäufer oder Käufer eine natürliche oder juristische Person ist.
• Subjektbezogene Sichtweise:
  Maßgeblich ist die Art der Nutzung durch den konkreten Einleger. Verkauft eine Wohnbauvereinigung Wohnungen im Rahmen ihres Geschäftsbetriebs, wäre die Höhersicherung nicht anwendbar.

Der Wortlaut der deutschen Fassung spricht eher für Letzteres, während die englische und französische Sprachfassung diese Einschränkung nicht eindeutig enthalten. Auch die European Banking Authority hat unterschiedliche Umsetzungen in den Mitgliedstaaten festgestellt.

Die Vorlagefrage an den EuGH

Der OGH ersucht den EuGH um Klärung, ob Einlagen einer Wohnbauvereinigung in der Rechtsform einer GmbH, die aus dem Verkauf einer Wohnung an eine natürliche Person resultieren, als Einlagen aus Immobilientransaktionen im Zusammenhang mit privat genutzten Wohnimmobilien zu qualifizieren sind.

Bis zur Entscheidung des EuGH wurde das nationale Verfahren ausgesetzt.

Was bedeutet das für die Praxis?

Die EuGH-Entscheidung kann insbesondere Auswirkungen auf Treuhandabwicklungen von künftigen Wohnungskäufen, die Risikoverteilung zwischen Käufer und Verkäufer und die künftige Aufklärung durch Treuhänder haben.

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