Im Bereich des Wohnungsmietrechts sind Verbraucher- und Mieterschutz oft gleichzeitig anwendbar, was in Österreich zu einer sehr verbraucher- und mieterfreundlichen Rechtsprechung geführt hat. In einer aktuellen OGH-Entscheidung geht es wieder einmal um das verbraucherrechtliche Transparenzgebot.
Das Transparenzgebot nach Konsumentenschutzgesetz (KSchG)
Vertragsklauseln in Formularmietverträgen sind so zu gestalten, dass ein durchschnittlicher Mieter einfach verstehen kann, was sie bedeuten und ggf, mit welchen Kosten er dadurch belastet wird. Verstößt eine Klausel gegen dieses Transparenzgebot (§ 6 Abs 3 KSchG), ist sie unwirksam. Das kann bei wichtigen Klauseln wie der Mietzinsvereinbarung oder der Befristung mitunter dramatische Folgen haben.
Die gegenständliche Klausel
In seiner Entscheidung vom 4.7.2023 zu GZ 5 Ob89/23h hatte der OGH zu entscheiden, ob die folgende in einem Mietvertragsformular aus dem Jahr 2001 enthaltene Klausel gegen das Transparenzgebot verstößt:
„Sofern der Hauptmietzins gemäß § 62 WWFSG 1989 in der zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Hauses geltenden Fassung niedriger ist bzw wird als der jeweils höchstzulässige Hauptmietzins einer Wohnung der Kategorie A des § 16 Abs 2 MRG unter Berücksichtigung der in § 16 Abs 4 MRG genannten Wertsicherung, die hiemit vereinbart wird, so gilt dieser jeweils höchstzulässige Hauptmietzins als vereinbart.“
Zunächst war also ein förderrechtlicher Mietzins vereinbart, nach Auslaufen des Förderungszeitraums sollte der Richtwert gelten. Der Mieter beanstandete die den erhöhten Vorschreibungen der Vermieterin zugrunde gelegte Klausel als unverständlich nach § 6 Abs 3 KSchG.
OGH: Mietvertragsklausel durch Verweis auf veraltete Gesetzesbestimmung unwirksam
Die Klausel ist laut OGH intransparent, weil ein Durchschnittsmieter nicht verstehe, was nun die die Kriterien für die Hauptmietzinsbildung nach Auslaufen der Förderung sein sollen. Der Hinweis auf eine Bestimmung des MRG, die die Wertsicherung gar nicht mehr regle, führe zur Unverständlichkeit der Klausel. Die Mietvertragsklausel sei somit durch den Verweis auf eine gesetzliche Bestimmung, die schon bei Vertragsabschluss nicht mehr gilt, unwirksam.
Fazit und Praxistipp
Wenn eine Klausel über die Höhe des Hauptmietzinses in einem Formularmietvertrag auf eine veraltete Gesetzesbestimmungen verweist, ist sie intransparent und damit unwirksam. Vermieter sollten also keinesfalls Vertragsformblätter ungeprüft zur Vermietung verwenden, sondern diese zuvor unbedingt rechtlich prüfen.
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Quellen: