Ausländergrundverkehr, Steuern und Zweitwohnsitz-Beschränkungen: Was muss ich beachten, wenn ich als Ausländer eine Immobilie in Österreich kaufen möchte?

Wann darf ich als Ausländer eine Immobilie in Österreich kaufen?

Möchten Sie als Ausländer eine Immobilie in Österreich erwerben, ist in der Regel eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich. Da das Grundverkehrsrecht in Österreich Landessache ist, gibt es in jedem Bundesland ein eigenes Grundverkehrsrecht. In Wien gilt zB das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, während in Niederösterreich das NÖ Grundverkehrsgesetz und in Salzburg das Salzburger Grundverkehrsgesetz etc.

Je nachdem, welches Grundverkehrsgesetz gilt, gibt es leicht abweichende Regelungen (Definitionen, formale und inhaltliche Voraussetzungen, Fristen, Dauer der Verfahren etc).

Ausländergrundverkehr in Österreich

In den meisten Fällen gelten aber folgende Grundsätze:

• Welches Grundverkehrsgesetz anzuwenden ist, ergibt sich aus der Lage der Liegenschaft, dh für den Erwerb einer Wohnung in Wien ist das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz anwendbar, für den Kauf einer Berghütte in Tirol das Tiroler Grunderwerbsgesetz etc.
• Ausländer sind natürliche Personen mit nicht-österreichischer Staatsbürgerschaft und Gesellschaften/ juristische Personen/ Vereine etc mit Sitz im Ausland bzw mit ausländischen Eigentümern (die Definitionen sind je nach Grundverkehrsgesetzen im Detail unterschiedlich).
• EU-Bürger sind österreichischen Staatsbürgern grundsätzlich gleichgestellt, dh sie brauchen für einen Immobilienkauf keine ausländergrundverkehrsbehördliche Genehmigung.
• Ausländer (außer EU-Bürger) benötigen für einen Immobilienerwerb in Österreich in der Regel eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung.
• Die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erhält man durch Antrag bei der Grundverkehrsbehörde, der in der Regel unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages gestellt wird. Den Antrag kann der Käufer entweder selbst stellen oder durch einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht stellen lassen. Sobald der Antrag rechtskräftig bewilligt wurde (und alle sonstigen Voraussetzungen gemäß Kaufvertrag und Treuhandvereinbarung vorliegen), kann der vertragserstellende Rechtsanwalt den Grundbuchsantrag stellen, sodass der Käufer als Eigentümer einverleibt werden kann.
• Die Voraussetzungen für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung ergeben sich aus dem anwendbaren Grundverkehrsgesetz. In der Regel ist ein soziales oder volkswirtschaftliches Interesses am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes erforderlich, das im Antrag entsprechend zu begründen ist. Ein soziales Interesse kann etwa eine beabsichtigte Nutzung zu Wohnzwecken, ein volkswirtschaftliches Interesse kann die Nutzung als Erwerbsobjekt sein. Je nach Behörde müssen unterschiedliche Unterlagen vorgelegt und Tatsachen nachgewiesen werden.

Tipp: Lassen Sie sich am besten schon bevor Sie als Ausländer eine Immobilie in Österreich kaufen zu den Voraussetzungen für eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung rechtlich beraten. Bitte beachten Sie auch, dass in Österreich bereits dann ein verbindlicher Kaufvertrag zustande kommt, wenn Sie ein (verbindliches) Angebot auf Abschluss eines Immobilienkaufvertrages abgegeben haben und dieses vom Verkäufer angenommen wird.

Zweitwohnsitz/ Ferienhaus in Österreich

Der Hauptwohnsitz ist der Wohnort, an dem Sie den „Mittelpunkt der Lebensbeziehungen“ haben (insbesondere Arbeit, Familie). Ein Nebenwohnsitz oder Zweitwohnsitz ist ein Wohnsitz, zu dem Sie lediglich einen „Anknüpfungspunkt von Lebensbeziehungen“ haben (zB Studium, vorübergehende berufliche Tätigkeit, Freizeitaufenthalt). Grundsätzlich müssen Sie sowohl die Begründung eines Hauptwohnsitzes als auch die Begründung eines Nebenwohnsitzes binnen drei Tagen bei der Meldebehörde melden.

In einigen - insbesondere touristisch interessanten - Gemeinden gibt es Zweiwohnsitzbeschränkungen. Das heißt, Sie dürfen hier nur in bestimmten ausgewiesenen Gegenden bzw bei Erfüllung gewisser Voraussetzungen einen Zweitwohnsitz erwerben. Viele Beschränkungen gelten sowohl für die Eigennutzung als Zweitwohnsitz als auch für die Vermietung zu Ferienzwecken. In manchen Gemeinden gibt es auch Zweitwohnsitzabgaben.

Tipp: Bevor Sie ein Angebot für den Kauf eines Ferienhauses abgeben, sollten Sie sich informieren, ob es für den Erwerb von Zweitwohnsitzen in der jeweiligen Gemeinde Beschränkungen gibt. Fragen Sie hierzu bei der Gemeinde an oder lassen Sie sich vorab rechtlich beraten.

Mit welchen Steuern und Nebenkosten muss ich rechnen?

Beim Immobilienkauf in Österreich müssen Käufer in der Regel mit Nebenkosten zwischen 9-11 % des Kaufpreises. Die Nebenkosten hängen unter anderem davon ab, ob ein Makler in die Immobilientransaktion involviert ist, ob es eine Fremdfinanzierung gibt, ob gegebenenfalls temporäre Befreiungen oder persönliche Steuerbefreiungen anwendbar sind (zB für Diplomaten und Konsuln).

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