Der Kauf einer Immobilie – sei es eine Eigentumswohnung in Wien oder ein Einfamilienhaus am Land – ist nicht nur für Österreicher, sondern auch für viele Ausländer interessant. In Österreich herrschen relativ klare Regeln und Prozesse, die den Käufer zumindest im Hinblick auf die Übertragung des Eigentumsrechts absichern. Im Vergleich zu einem typischen Immobilienkauf in den USA sind einige Abläufe grundlegend anders. In diesem Beitrag erhalten Sie (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über den Immobilienkauf in Österreich samt Unterschieden zum US-Markt.

Suche nach der passenden Immobilie

Die Suche nach einer Immobilie beginnt in der Regel online, über Immobilienplattformen oder auch über Zeitungsannoncen. Oft beauftragt der Verkäufer einen Immobilienmakler, der die Marktgegebenheiten gut kennt. Der Makler hat eine starke Vermittlungsrolle: Er arrangiert Besichtigungstermine, unterstützt bei der Preisfindung und fungiert als erste Anlaufstelle bei Fragen rund um Kaufnebenkosten, Lage und Zustand der Immobilie. Der Makler wird in der Regel vom Käufer bezahlt. Die Provision ist in Österreich gesetzlich gedeckelt - anders als in den USA, wo Provisionen meist frei verhandelbar sind. Immobilienmakler in Österreich treten zumeist als Doppelmakler auf, wohingegen es in den USA üblich ist, dass jede Seite einen Makler engagiert.

Vorabklärung bei Finanzierung

Benötigt man für einen Immobilienkauf in Österreich einen Kredit, empfiehlt es sich, bereits vorab einen Termin bei einer Bank oder einem Finanzierungsvermittler (letztere sind in Österreich weniger verbreitet) zu vereinbaren. Liegt noch kein konkretes Objekt vor, lassen sich dabei grundsätzliche Finanzierungsparameter wie Kaufpreisrahmen, Eigenkapitalanteil und Fremdfinanzierungsbedarf klären. Ist hingegen bereits eine bestimmte Immobilie in Aussicht, sollten relevante Unterlagen, etwa Grundbuchsauszüge oder das Makler-Exposé, zum Banktermin mitgebracht werden. Auch, wenn eine umfassende „Title Search“ wie in den USA nicht üblich ist, prüft auch die österreichische Bank vor ihrer Kreditentscheidung die Immobilie anhand der vorgelegten Dokumente. Einen über die Konditionen entscheidenden Creditscore wie in den USA gibt es in Österreich nicht, aber auch hier holen die Banken Informationen bei Kreditauskunfteien ein. Allerdings ist eine Finanzierung - wie auch in den USA - bei Ausländern ohne vorherigen Bezug zu Österreich und ohne Sicherheiten im Land, wesentlich schwerer.

Kaufanbot und Immobilienkaufvertrag

Der formelle Einstieg in den Immobilienkauf beginnt meist mit einem schriftlichen Kaufanbot an den Verkäufer, in dem Kaufpreis und wesentliche Bedingungen festgehalten werden. Kommt eine Einigung zustande, ist damit rechtlich schon ein verbindlicher Kaufvertrag entstanden (außer, das Angebot ist beispielsweise ausdrücklich unverbindlich oder unter Vorbehalt, zB Vorbehalt der Finanzierung abgegeben worden). Im eigentlichen Immobilienkaufvertrag werden die Bedingungen des Angebots lediglich noch näher konkretisiert. Der Kaufvertrag wird in der Regel von einem Rechtsanwalt (oder Notar) aufgesetzt. Hier sollten beide Parteien darauf achten, dass der Kaufvertrag alle wesentlichen Bestimmungen wie beispielsweise zu Gewährleistung und Rücktritt enthält. Der Vertrag wird von einem Notar beglaubigt und anschließend durch Antrag des vertragsabwickelnden Rechtsanwalts (oder Notars) ins Grundbuch eingetragen. Während Kaufverträge in den USA oft recht umfangreich sind, sind österreichische Kaufverträge aufgrund der vergleichsweise einfachen Abwicklung des Eigentumswechsels meist kompakter.

Vertragsunterzeichnung und Abwicklung im Grundbuch

Nach Vertragsunterzeichnung und Zahlung des Kaufpreises (in der Regel auf ein anwaltliches Treuhandkonto) folgt in der Regel die Übergabe der Immobilie. Sind Sie ausländischer Staatsbürger, ist in den meisten Fällen eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich. Darum kümmert sich in der Regel der vertragsabwickelnde Rechtsanwalt. Hier liegt ein großer Unterschied zu den USA, wo die Staatsbürgerschaft im Rahmen des Immobilienkaufs keine Rolle spielt.

Nach Erhalt der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung stellt dieser einen Antrag auf Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch. Im Gegensatz zu den USA ist das Grundbuchsystem in Österreich zentralisiert und die Eintragung im Grundbuch genügt grundsätzlich für den Nachweis des Eigentumsrechts. Der Abschluss von Versicherungen für Eigentumsrechte, wie in den USA üblich, ist aufgrund der hohen Rechtssicherheit dieses Systems eher selten notwendig.

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