Das Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH) zur GZ 10 Ob 54/24z vom 17. Dezember 2024 bringt wesentliche Klarstellungen für Vermieter in Österreich. In dieser OGH-Entscheidung zu Betriebskosten und Wertsicherung wurden einerseits bestimmte Vertragsklauseln zur Umlage von Bewirtschaftungskosten für unwirksam erklärt, andererseits wurde die Gültigkeit einer Wertsicherungsklausel bestätigt. Diese Entscheidung hat damit Auswirkungen auf künftige Mietvertragsgestaltungen und die Abrechnung von Betriebskosten. In diesem Artikel fassen wir die wichtigsten Punkte zusammen und geben Vermietern praxisnahe Empfehlungen.
Kernaussagen der OGH-Entscheidung zu Betriebskosten und Wertsicherung
- Bewirtschaftungskosten dürfen nicht uneingeschränkt auf Mieter übertragen werden
- Die Entscheidung bestätigt, dass Mieter nicht pauschal zur Zahlung sämtlicher Bewirtschaftungskosten verpflichtet werden können, wenn die Regelung nicht klar und verständlich formuliert ist.
- In diesem Fall waren die Klauseln zu unpräzise und verstießen gegen das Transparenzgebot des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG).
- Rückerstattungsanspruch der Mieter
- Mieter können unzulässig verrechnete Betriebskosten zurückfordern.
- Vermieter müssen sich bewusst sein, dass rückwirkende Rückforderungen drohen, falls bestehende Mietvertragsklauseln nicht gesetzeskonform formuliert sind.
- Wertsicherungsklauseln müssen klar definiert sein
- Eine Wertsicherungsklausel darf auf den Verbraucherpreisindex (VPI) Bezug nehmen und den Indexwert des Vertragsabschlussmonats als Berechnungsgrundlage verwenden.
- Die Wertsicherungsklausel ist nicht automatisch benachteiligend, sofern sie sachlich gerechtfertigt ist. Die im konkreten Mietvertrag enthaltene Indexierungsklausel war wirksam.
- Damit gibt der OGH eine klare Linie für rechtskonforme Wertsicherungsklauseln vor.
Was bedeutet das für Vermieter?
Mietvertragsentwürfe ausverhandeln
- Mietvertragsentwürfe im Einzelfall ausverhandeln: Um die Chancen zu verringern, dass ein Mietvertrag als Formularmietvertrag angesehen wird, der strengeren verbraucherrechtlichen Regelungen unterliegt, empfiehlt es sich, den Mietvertrag mit dem Mieter zu verhandeln und ihm nicht einfach einen Mietvertrag zur Unterschrift vorzulegen.
- Vermieter sollten ihrem Mietinteressenten den Mietvertrag (nachweislich) zur Bekanntgabe von Änderungs- und Ergänzungswünschen zusenden und die Wünsche des Mieters dort, wo es ohne großen Nachteil für den Vermieter rechtlich möglich ist, zumindest teilweise umsetzen.
Mietverträge rechtssicher gestalten
- Präzise und transparente Formulierungen verwenden, insbesondere bei Bewirtschaftungs- und Betriebskosten.
- Keine pauschalen Formulierungen wie "alle für den Betrieb erforderlichen Kosten" oder beispielhafte Aufzählungen verwenden.
- Stattdessen eine abschließende Liste der Betriebskosten in den Vertrag aufnehmen.
Rückforderungsansprüche vermeiden
- Bestehende Mietverträge überprüfen und gegebenenfalls anpassen.
- Falls unzulässige Bewirtschaftungskosten bereits verrechnet wurden, sollte eine Klärung mit dem Mieter erfolgen, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Wertsicherung korrekt umsetzen
- Eine Wertsicherungsklausel sollte sich an einem klaren und sachlich geeigneten Wertindex, bestenfalls am VPI orientieren und kann den Indexwert des Monats des Vertragsabschlusses als Referenz nehmen.
- Andere Indizes (zB Baukostenindex) sollten vermieden werden, weil diese nach OGH-Rechtsprechung als nicht sachlich gerechtfertigt gelten können.
Klare Regelung bei Immobilienkäufen
- Beim Erwerb einer vermieteten Immobilie sollte im Kaufvertrag geregelt werden, dass Rückforderungsansprüche aus der Vergangenheit beim alten Eigentümer verbleiben.
- Mieter sollten am besten auch darüber informiert werden, dass der neue Eigentümer nicht für Ansprüche aus vergangenen Perioden haftet.
Fazit
Das OGH-Urteil verdeutlicht, dass Vermieter in Österreich ihre Mietverträge sorgfältig und transparent gestalten müssen. Die Verpflichtung zur Zahlung von Betriebskosten muss eindeutig geregelt werden, um Unwirksamkeit zu vermeiden. Gleichzeitig bietet die Entscheidung Klarheit für die zulässige Gestaltung von Wertsicherungsklauseln. Vermieter sollten bestehende Verträge überprüfen und sicherstellen, dass künftige Mietverträge den aktuellen rechtlichen Anforderungen entsprechen.