Im Juli 2025 hat der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung 10Ob15/25s klargestellt, wie Wertsicherungsklauseln in langfristigen Mietverträgen zu beurteilen sind. Damit bietet das Urteil Mietern und Vermietern Orientierung, wie Indexanpassungen rechtssicher vereinbart und durchgeführt werden können.

Sachverhalt in Kürze

Eine Mieterin und ihre Vermieter hatten in einem zehnjährigen Dachgeschoßmietvertrag eine Wertsicherung nach dem Verbraucherpreisindex (VPI 2010) vereinbart. Im Vertragstext blieb allerdings fälschlicherweise der Ausgangsmonat Mai 2017 als Basis für spätere Mietanpassungen stehen, obwohl beide Parteien eigentlich den zur Vertragsunterzeichnung verfügbaren Indexwert Dezember 2020 gemeint hatten. Die Mieterin zahlte die angepassten Mieten bis Frühjahr 2023 stets pünktlich, erklärte die Zahlungen jedoch unter Vorbehalt, als sie den „falschen“ Ausgangsmonat bemerkte, und verlangte knapp EUR 2.800 zurück.

Zentrale Rechtsfragen

Daraus ergaben sich folgende Rechtsfragen:

1. Gilt § 6 Abs 2 Z 4 KSchG – das Überraschungsverbot bei einseitigen Preiserhöhungen binnen zwei Monaten – auch für längerfristige Mietverträge mit Wertsicherungsklauseln?
2. Kann eine Indexklausel aus formellen oder inhaltlichen Gründen unwirksam sein, wenn sie auf einen Zeitpunkt vor Vertragsabschluss Bezug nimmt?
3. Welche Bedeutung hat das tatsächliche Verhalten der Parteien nach Vertragsschluss für die Auslegung und Anpassung der Klausel?

Das Urteil des OGH im Überblick

Der OGH hat die Revision der Mieterin abgewiesen und dabei vor allem Folgendes entschieden:

• § 6 Abs 2 Z 4 KSchG gilt nicht für langfristige Mietverträge. Die Norm schützt Verbraucher davor, dass ein Unternehmer bei kurzfristig zu erfüllenden Leistungen innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsschluss überraschend eine Preiserhöhung durchsetzt. Bei langfristigen Dauerschuldverhältnissen wie Wohnungsmietverträgen kommt es jedoch zu wiederkehrenden Leistungen über viele Jahre, wodurch kein Überraschungsmoment eintritt. Eine Wertsicherungsklausel, die auf die Inflation reagiert, erweckt gerade kein Vertrauen auf eine unveränderbare Fixmiete, sei schon begrifflich keine einseitige Entgelterhöhung und erfülle (auch in der kundenfeindlichsten Auslegung) nicht den Tatbestand des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG.

• Ausgangsmonat kann durch schlüssiges Verhalten geändert werden. Die Vermieter erkannten das anfängliche Versehen (Mai 2017 statt Dezember 2020) sofort und setzten seit März 2022 konsequent den Dezember 2020 als Basis um. Die Mieterin akzeptierte dies ein Jahr lang durch vorbehaltlose, pünktliche Zahlungen. Dieses Verhalten wertete der OGH als konkludente Zustimmung (§ 863 ABGB).

• Vertragsauslegung und Klauselklarheit. Für die verbleibende erste Absatzklausel – die eigentliche Wertsicherung nach VPI – kam der OGH zu dem Schluss, dass sie nicht überraschend oder ungewöhnlich im Sinne des § 864a ABGB ist und auch die Transparenzanforderungen (§ 6 Abs 3 KSchG) erfüllt. Das Abstellen auf den zuletzt verfügbaren Indexwert vor Vertragsabschluss ist branchenüblich und rechtlich zulässig.

Konkrete Bedeutung für Mieter

• Mietanpassungen durch Indexklauseln in langfristigen Verträgen sind grundsätzlich zulässig. Eine überraschende Erhöhung im laufenden Verhältnis liegt nicht vor, wenn die Wertsicherung dem üblichen Inflationsausgleich dient und klar formuliert ist.
• Kommt es zu offensichtlichen Fehlern in der Klausel, kann das einvernehmliche Verhalten beider Seiten (zB vorbehaltlose Zahlungen über Monate) den tatsächlichen Parteiwillen manifestieren. Mieter sollten daher bei Zweifeln umgehend in Schriftkontakt mit dem Vermieter treten und Änderungen dokumentieren.
• Eine transparente und praxisnahe Anpassung (zB Bezug auf den zuletzt veröffentlichen Index) minimiert Konflikte.

Konkrete Bedeutung für Vermieter

• Wertsicherungsklauseln können weiterhin eingesetzt werden, müssen aber verständlich und branchenüblich gestaltet bleiben. Ein Hinweis auf den zuletzt verfügbaren Indexwert vor Vertragsschluss ist rechtlich grundsätzlich unbedenklich.
• Fehler im Vertragstext sollten frühzeitig erkannt und durch gemeinsame Dokumentation korrigiert werden. Schriftliche Bestätigung oder eine einfache Nachtragsvereinbarung schaffen Klarheit.

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