Überblick

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte sich in seiner Entscheidung zu GZ 4 Ob 103/25p vom 11.09.2025 mit der Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag auseinanderzusetzen. Die Mieter hatten als Konsumenten eine Wohnung gemietet, die dem Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt.

Im Mietvertrag war festgelegt, dass der Mietzins wertgesichert sei und sich an den Verbraucherpreisindex (VPI) knüpfe. Allerdings war ausschließlich der Vermieter berechtigt, Erhöhungen geltend zu machen. Eine Verpflichtung zur Senkung des Mietzinses bei sinkendem Index war nicht vorgesehen.

Entscheidung der Vorinstanzen

• Bezirksgericht Döbling und Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien erklärten die Klausel nach § 6 Abs 1 Z 5 KSchG für unwirksam.
• Begründung: Das Konsumentenschutzgesetz verlangt bei Preisanpassungsklauseln eine Symmetrie – also sowohl die Möglichkeit der Erhöhung als auch der Senkung.
• Da eine Entgeltsenkung nicht vorgesehen war, benachteiligte die Klausel die Mieter.

Revision der Vermieterseite

Die Vermieterin argumentierte, die Klausel sei teilbar („blue-pencil-Test“) und könne zumindest teilweise aufrechterhalten werden. Außerdem sei unter „Änderungen“ auch eine Senkung zu verstehen.

Der OGH folgte dieser Argumentation jedoch nicht.

Beschluss des OGH

• Die Revision wurde zurückgewiesen.
• Die Klausel sieht nach ihrem klaren Wortlaut keine Pflicht des Vermieters zur Entgeltsenkung vor.
• Eine Teilbarkeit der Klausel lag nicht vor, da die notwendige Symmetrie durch eine bloße Streichung nicht hergestellt werden konnte.
• Ergebnis: Die Wertsicherungsklausel ist insgesamt unwirksam.

Die Vermieterin musste zudem die Kosten des Revisionsverfahrens (552,66 EUR inkl. USt) tragen.

Bedeutung für Mieter und Vermieter

Die Entscheidung bestätigt die bisherige Rechtsprechung:

• Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen müssen ausgewogen sein.
• Eine Regelung, die nur Erhöhungen vorsieht, ist unzulässig und unwirksam.
• Vermieter müssen sicherstellen, dass auch Mietzinssenkungen bei fallendem Index vorgesehen sind.

Für Mieter bedeutet dies:

• Unwirksame Klauseln können angefochten werden.
• Sie haben Anspruch darauf, dass Preisanpassungen fair und transparent gestaltet sind.

Für Vermieter bedeutet dies:

• Vertragsmuster sollten regelmäßig überprüft und an die aktuelle Judikatur angepasst werden.
• Unwirksame Klauseln können nicht nur zu Rechtsverlusten führen, sondern auch zusätzliche Kosten verursachen.

Fazit: Klare Linie des OGH zum Mietrecht

Der OGH bleibt seiner Linie treu: Einseitige Wertsicherungsklauseln sind unwirksam. Wer als Vermieter rechtssichere Mietverträge gestalten möchte, muss eine symmetrische Regelung einbauen, die sowohl Erhöhungen als auch Senkungen umfasst.

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