Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellte in seiner Entscheidung zur GZ 5 Ob 77/25 vom 5.8.2025 Folgendes klar: Bei einem Umlaufbeschluss nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) müssen alle Eigentümer bis zum Ende der festgelegten Abstimmungsfrist Gelegenheit haben, ihre Stimme abzugeben und für ihre Position zu werben. Eine vorzeitige Beendigung des Umlaufverfahrens kann zur Unwirksamkeit des Beschlusses führen.

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde ein Verwalterwechsel per Umlaufbeschluss initiiert. Die Initiatoren setzten eine zweiwöchige Frist zur Stimmabgabe, hängten das Ergebnis jedoch bereits zwei Tage vor Ablauf dieser Frist im Haus aus und erklärten die Abstimmung für beendet. Hintergrund war, dass der Großteil der Stimmberechtigten zu diesem Zeitpunkt bereits für einen Verwalterwechsel gestimmt hatte.

Ein Miteigentümer, der sich gegen den Wechsel aussprach, gab seine Stimme erst nach dem vorzeitigen Aushang, aber noch innerhalb der gesetzten Frist, ab. Seine Stimme (und zwei weitere erst kurz vor Fristende abgegebene den Verwalterwechsel befürwortende Stimmen) wurde nicht mehr berücksichtigt. Er focht den Beschluss daher an.

Entscheidung des OGH

Der OGH bestätigte die Entscheidung des Rekursgerichts, wonach die vorzeitige Beendigung des Umlaufbeschlusses rechtswidrig war. Nach § 24 WEG sei ein Umlaufbeschluss erst dann wirksam, wenn allen Eigentümern ausreichend Gelegenheit zur Äußerung geboten wurde. Die Frist zur Stimmabgabe diene nicht nur der eigenen Abstimmung, sondern auch der Möglichkeit, andere Eigentümer zu überzeugen oder umzustimmen. Solange die Frist noch nicht vorbei ist, könnten die Eigentümer ihre Stimme nochmals ändern. Wer die Frist verkürzt, beeinträchtigt die Mitwirkungsrechte der übrigen Eigentümer.

Der Gerichtshof betonte: Ein Umlaufbeschluss kommt nicht bereits mit Erreichen der Mehrheit zustande, sondern erst mit der ordnungsgemäßen Bekanntgabe des Ergebnisses nach Ablauf der gesetzten Frist.

Der Umlaufbeschluss in der Praxis

Für Eigentümergemeinschaften bedeutet das Urteil:

• Eine einseitige Verkürzung der vom Initiator gesetzten Abstimmungsfrist ist unzulässig.
• Alle Wohnungseigentümer müssen die volle Frist zur Stellungnahme erhalten – auch jene mit abweichender Meinung.
• Ein vorzeitiger Aushang kann zur Unwirksamkeit des gesamten Beschlusses führen.

Für Hausverwaltungen und Initiatoren eines Beschlusses empfiehlt sich daher, bei Umlaufbeschlüssen den Fristenlauf klar zu dokumentieren und die Ergebnisse erst nach Fristende unter Einhaltung eines allenfalls angekündigten Prozederes bekanntzugeben.

Sie haben Fragen im Wohnungseigentumsrecht?

Sie möchten selbst eine Eigentümerversammlung einberufen, einen Umlaufbeschluss organisieren oder sich sonst im Wohnungseigentumsrecht beraten lassen? Wir verfügen über umfassende Erfahrung in diesem Bereich - melden Sie sich gerne unter office@geuer.at oder telefonisch unter +43-1-4380072.