Der Kauf einer Anlagewohnung in Österreich kann eine sinnvolle Möglichkeit sein, langfristig Vermögen aufzubauen und stabile Renditen zu erzielen. Wie bei jedem Investment, gibt es auch hier einige wirtschaftliche und rechtliche Aspekte zu beachten. In diesem Beitrag erfahren Sie - ohne Anspruch auf Vollständigkeit - einige wesentliche Punkte aus juristischer Sicht, die bei Ihrer Investition entscheidend sein können.

Der Kaufvertrag: Mehr als nur Formalität

Der Kaufvertrag ist der zentrale rechtliche Rahmen für den Erwerb einer Anlagewohnung in Österreich. Ein rechtssicherer Vertrag sollte mindestens folgende Punkte klar regeln:

• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Der vereinbarte Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen müssen eindeutig definiert sein.
• Übergabezeitpunkt: Wann erfolgt die Übergabe der Immobilie, und in welchem Zustand?
• Haftung des Verkäufers: Gibt es Regelungen zu Baumängeln oder Altlasten? Prüfen Sie, ob eine Gewährleistung ausgeschlossen wurde.

Tipp: Lassen Sie den Vertrag von einem erfahrenen Rechtsanwalt prüfen. Insbesondere bei Formulierungen zu Haftungsausschlüssen oder Vertragsstrafen können Risiken lauern. Einen ausführlicheren Blogartikel zum Thema Kaufvertrag finden Sie hier.

Prüfung des Grundbuchs

Neben sonstigen Unterlagen, die der Verkäufer oder Makler dem Käufer zur Verfügung stellt, ist das Grundbuch eine unverzichtbare Informationsquelle für Immobilienkäufer. Folgende Punkte sollten Sie genau prüfen (lassen):

• Eigentumsverhältnisse: Gehört die Immobilie tatsächlich dem Verkäufer?
• Lasten und Beschränkungen: Gibt es Hypotheken, Pfandrechte oder Nutzungsrechte Dritter, die auf der Immobilie lasten?
• Andere Eintragungen wie öffentlich-rechtliche Verpflichtungen (zB zur Gehsteigherstellung, zur Abtretung von Grundstücksteilen etc)

Mietrechtliche Besonderheiten

Da die Anlagewohnung in der Regel vermietet wird, spielt das österreichische Mietrecht eine zentrale Rolle. Besonders wichtig sind:

• Mietzinsbeschränkungen: Altbauwohnungen unterliegen oft Mietzinsbeschränkungen nach dem Mietrechtsgesetz (MRG). Prüfen Sie, ob die Miete, mit der sie kalkulieren, innerhalb der gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen liegt.
• Mietvertrag: Ein klar formulierter Mietvertrag schützt vor rechtlichen Auseinandersetzungen mit Mietern. Wichtige Punkte sind Mietdauer, Kündigungsfristen und Betriebskostenregelungen. Die Rechtsprechung in Österreich ist eher mieterfreundlich, vor allem im Bereich der Wohnungsmiete - in unserem Blog haben wir bereits über einige Fallstricke in diesem Zusammenhang berichtet.
• Kündigungsschutz: Mieter genießen in Österreich einen starken Kündigungsschutz. Dies sollte bei der langfristigen Planung berücksichtigt werden.

Steuerliche Aspekte: Überblick

Steuerliche Fragen sind weniger komplex, sollten aber dennoch bedacht werden:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % der Bemessungsgrundlage (bei Kaufverträgen in der Regel der Kaufpreis)
• Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht: 1,1 % der Bemessungsgrundlage (bei Kaufverträgen in der Regel der Kaufpreis)
• Eintragungsgebühr für die Hypothek: 1,2 % der Bemessungsgrundlage (in der Regel ist dies der pfandrechtlich sichergestellte Betrag)
• Einkommensteuer: Mieteinnahmen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Hier lohnt sich die Beratung durch einen Steuerberater, um alle absetzbaren Kosten zu berücksichtigen.

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