Das Thema Schimmel wegen unzureichender Belüftung ist im Mietrecht ein Dauerbrenner. Lüftet der Mieter das Mietobjekt nicht ausreichend und entstehen deshalb Schimmelschäden im Mietobjekt, kann je nach konkreter Lage des Falls eine Kündigung gerechtfertigt sein. Die Anforderungen an den Mieter dürfen aber nicht überspannt werden, wie eine aktuelle OGH-Entscheidung nahelegt.
Schimmel wegen unzureichender Belüftung oder aufgrund eines Baufehlers?
In einer neu errichteten Reihenhauswohnung trat kurz nach der Übergabe immer wieder Schimmel auf. Der Vermieter forderte die Mieterin und ihre Familie mehrmals auf, ihr "falsches Nutzerverhalten" zu ändern. Schließlich kündigte er die Wohnung gemäß § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG aufgrund erheblich nachteiligen Gebrauchs bei der Nutzung des Mietobjekts. Der Schimmel sei wegen unzureichender Belüftung entstanden.
Nachdem die Vorinstanzen der Kündigung zugestimmt hatten, hob der OGH die Kündigung wieder auf und wies das Räumungsbegehren des Vermieters zurück. In diesem Zusammenhang äußerte sich das Höchstgericht zu den diesbzgl Anforderungen an den Mieter.
OGH 4 Ob 2/23g: Eine Wohnung wird vermietet, um darin zu wohnen, und nicht, um das Gebäude des Vermieters trockenzulegen.
Atmen, ununterbrochenes nächtliches Schlafen, Duschen, Baden, Kochen, Waschen, Wäschetrocknen der Mieter in der Wohnung, das Aufhängen von Vorhängen, das Aufstellen von Möbeln wie Sofas, Sitzgelegenheiten und Einbaumöbeln an den gewünschten Stellen, auch an den Außenwänden: All diese Handlungen gehören laut OGH grundsätzlich zur vertraglich vereinbarten Nutzung einer Wohnung, die ausschließlich für Wohnzwecke vermietet wird und nicht dazu dient, fremde Bausubstanz zu trocknen.
Bei der üblicherweise anzunehmenden, durchschnittlichen Brauchbarkeit einer Wohnung kann man davon ausgehen, dass normales Lüften ausreicht. Es besteht keine vertragliche Verpflichtung, alle drei bis vier Stunden für fünf bis zehn Minuten zu lüften, also sechs bis achtmal täglich. Ebenso ist die tägliche Anwesenheit des Mieters für Stoßlüftung nicht erforderlich, sodass auch gelegentliches Unterlassen des Lüftens im Allgemeinen keinen Grund für eine Kündigung darstellt.
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Quellen: OGH-Homepage, RIS